Moni yrittäjä olettaa, että ostettava halli riittää itsessään lainan vakuudeksi. Harvoin riittää. Kun pankki arvioi hallin rahoitusta, se katsoo kolmea asiaa tietyssä järjestyksessä, eikä vakuus ole niistä ensimmäinen.
Tämä artikkeli avaa, mitä pankki oikeasti painottaa ja miten valmistaudut niin, että hakemus etenee sujuvasti.
Vakuus ei kata koko lainaa
Ostettava kohde toimii pääasiallisena vakuutena, mutta se ei kata lainaa kokonaan. Halliosakkeen arvosta lasketaan tyypillisesti noin 60 prosenttia lainan vakuudeksi, ja siitä vähennetään vielä taloyhtiön velkaosuus.
Käytännössä tämä tarkoittaa, että vakuus jää lainan määrää pienemmäksi. Juuri siksi pankki painottaa kahta muuta tekijää enemmän: maksukykyä ja omaa panosta.
Kassavirta ratkaisee eniten
Rahoituspäätös perustuu tulevaisuuden kassavirtaan, ei pelkkiin historiatietoihin. Pankki haluaa nähdä, että laina maksetaan takaisin yrityksen tuloilla.
Varaudu kolmen vuoden kassavirtalaskelmalla. Sen ei tarvitse olla täydellinen, mutta sen on oltava realistinen ja perusteltavissa. Pankki kysyy, mistä luvut tulevat.
Tunne myös omat lukusi. Yrittäjä, joka kertoo liikevaihtonsa, katteensa ja käyttökatteensa ulkoa, herättää luottamusta. Jos luvut ovat epävarmoja, pätevä kirjanpitäjä mukana neuvottelussa auttaa. Yksi hyödyllinen kysymys itselle: kestääkö tulos lainanhoidon myös silloin, kun yksi iso asiakas lähtee?
Huom! Jos olet vuokralla niin huomio että voit vähentää kassavirtalaskelmista vuokran osuuden koska tätä ei hallin oston jälkeen ole.
Omarahoitus: pääsääntönä 30 prosenttia
Toinen ratkaiseva tekijä on oma panos. Pääsääntö on 30 prosenttia hankinnan arvosta, ja tilanteesta riippuen liikkumavara on 20–40 prosenttia.
Rahan on oltava oikeaa omaa pääomaa. Pikavippi tai muu lyhytaikainen järjestely ei kelpaa, ja pankki näkee sellaiset läpi. Osakaslaina sen sijaan hyväksytään: jos sijoitat yritykseen omaa rahaa lainana, se lasketaan omarahoitukseksi ja osoittaa sitoutumista hankkeeseen.
Tarkista myös vakavaraisuusaste. Sen tulisi olla vähintään 35 prosenttia. Jos se jää alle, rahoitus on vaikeampi saada tai ehdot ovat tiukemmat.
Vakuuden täydentäminen
Kun kohteen vakuusarvo ei yksin riitä, vakuutta voidaan täydentää. Vaihtoehtoja ovat muun muassa yrityksen tai omistajan muu omaisuus, yrityskiinnitykset ja Finnveran takaus, joka kattaa tyypillisesti noin puolet pankkilainasta liiketoimintaa tukevassa hankinnassa.
Varaudu myös henkilökohtaiseen takaukseen. Se on hallirahoituksessa käytännössä lähes aina osa järjestelyä.
Näin valmistaudut
Hakemus etenee nopeammin, kun paperit ovat valmiina jo ennen ensimmäistä pankkitapaamista. Kerää ainakin nämä:
- Kolmen vuoden kassavirtalaskelma
- Viimeisin allekirjoitettu tilinpäätös sekä tuore välitilinpäätös
- Ajantasainen kaupparekisteriote, yhtiöjärjestys ja osakasluettelo
- Ostettavasta kohteesta isännöitsijäntodistus, kauppakirjaluonnos ja taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma
Varmista lisäksi, että yrityksesi tilinpäätös on toimitettu kaupparekisteriin. Toimittamatta jättäminen näkyy pankin järjestelmissä ja on helposti vältettävissä.
Yhteenveto
Kun haet hallin rahoitusta, valmistaudu oikeassa järjestyksessä. Kassavirta ratkaisee eniten, oma panos on seuraavaksi tärkein, ja vakuus täydentää kokonaisuutta. Halli itsessään ei riitä, koska sen vakuusarvo jää lainaa pienemmäksi.
Jos rahoitusprosessi tuntuu monimutkaiselta, siihen saa apua. Jusaconilla on vuosien kokemus teollisuuskiinteistöjen rahoituksesta ja vakiintuneet suhteet pankkien asiantuntijoihin, jotka tuntevat toimialan.
Voit arvioida hallin kokonaiskustannusta hintalaskurilla ja syventyä aiheeseen toimitilaoppaissa.
